Huis kopen met je partner in België: samenlevingsovereenkomst, eigendom en belastingen

Samen een huis kopen is voor veel koppels de grootste financiële stap die ze samen zetten. Juridisch loopt die stap heel verschillend, naargelang jullie getrouwd zijn, wettelijk samenwonen of gewoon samenwonen zonder verklaring. Dat verschil speelt pas echt als het misloopt: bij een overlijden of een breuk.

In dit artikel lees je hoe het Belgische recht die drie situaties behandelt, wie eigenaar wordt van de woning, wat een samenlevingsovereenkomst wel en niet regelt, welke clausules je partner beschermen en welke registratierechten en erfbelasting erbij komen kijken. Een apart geregistreerd partnerschap zoals in Nederland bestaat in België niet.

Gehuwd, wettelijk of feitelijk samenwonend

Gehuwd

Wie trouwt zonder huwelijksovereenkomst, valt onder het wettelijk stelsel. Goederen die je vóór het huwelijk had, blijven eigen goederen. Een woning die jullie tijdens het huwelijk samen kopen, hoort bij het gemeenschappelijk vermogen. Met een huwelijksovereenkomst kunnen jullie daar andere afspraken over maken, bijvoorbeeld scheiding van goederen.

Wettelijk samenwonend

Wettelijk samenwonen doe je door samen een verklaring af te leggen bij de ambtenaar van de burgerlijke stand van je gemeente. Die verklaring wordt opgenomen in het bevolkingsregister en kan door elk van beide partners eenzijdig beëindigd worden. Wettelijk samenwonen maakt jullie niet automatisch samen eigenaar: er ontstaat geen gemeenschappelijk vermogen en elke partner houdt zijn eigen goederen. Alleen goederen waarvan niemand kan bewijzen van wie ze zijn, worden geacht aan beiden samen toe te behoren.

Wel is de gezinswoning beschermd, net als bij gehuwden. De partner die eigenaar is, kan de gezinswoning niet verkopen of er een hypotheek op nemen zonder de toestemming van de andere partner. Jullie dragen ook allebei bij in de lasten van het samenwonen, naar vermogen.

Feitelijk samenwonend

Wonen jullie samen zonder huwelijk of verklaring, dan bestaat er juridisch geen band tussen jullie. De gezinswoning is niet beschermd: wie eigenaar is, kan ze verkopen zonder akkoord van de ander. Er is ook geen vermoeden dat goederen van jullie beiden zijn, dus bij een breuk moet elk zelf bewijzen wat van hem of haar is.

Wie is eigenaar? Dat staat in de aankoopakte

Voor een woning bepaalt de notariële aankoopakte wie eigenaar is en voor welk deel. Kopen jullie samen, dan worden jullie mede-eigenaar, elk voor een aandeel. Dat hoeft geen 50/50 te zijn: jullie kunnen bijvoorbeeld 60/40 of 30/70 kopen, zodat de verdeling aansluit bij wat ieder inbrengt. Laat die verhouding bewust vastleggen, want ze bepaalt later wat er bij een overlijden of breuk van ieder is.

Wat regelt een samenlevingsovereenkomst?

In een samenlevingsovereenkomst maken samenwonende partners praktische en financiële afspraken. Volgens notaris.be kun je er onder meer in opnemen:

• hoe jullie de uitgaven verdelen;
• welke goederen van wie zijn en hoe de eigendom verdeeld is;
• afspraken over de gezinswoning;
• een regeling voor schulden;
• wat er gebeurt bij een relatiebreuk, zoals een onderhoudsbijdrage.

Wettelijk samenwonenden moeten hun samenlevingsovereenkomst door een notaris laten opmaken. Feitelijk samenwonenden mogen ze ook zelf opstellen, al geeft een notariële akte meer rechtszekerheid. Een belangrijke beperking: afspraken over wie wat erft, horen niet in een samenlevingsovereenkomst. Daarvoor heb je een testament nodig.

Wat erft je partner als een van jullie overlijdt?

Het erfrecht is federaal en overal in België hetzelfde.

• Gehuwd: zijn er kinderen, dan erft de langstlevende het vruchtgebruik van de hele nalatenschap en krijgen de kinderen de blote eigendom. Je kunt dus in de woning blijven wonen of ze verhuren. Zonder kinderen erft de partner de gemeenschappelijke goederen in volle eigendom en de eigen goederen van de overledene in vruchtgebruik.
• Wettelijk samenwonend: de langstlevende erft het vruchtgebruik van de gezinswoning en de inboedel. Dat recht is beperkt en kwetsbaar: een wettelijk samenwonende is geen reservatair erfgenaam en kan met een testament onterfd worden.
• Feitelijk samenwonend: geen erfrecht. Zonder testament of clausule gaat het aandeel van de overleden partner naar diens wettelijke erfgenamen, niet naar jou.

Meer detail per situatie vind je in hoeveel de partner krijgt als een partner overlijdt.

Clausules die je partner beschermen bij de aankoop

Beding van aanwas

Met een beding van aanwas spreken jullie af dat het deel van de woning van wie eerst overlijdt, toekomt aan de langstlevende. Notaris.be beschrijft het als een instrument voor feitelijk en wettelijk samenwonenden die elk voor de helft eigenaar zijn. Beide partners moeten een vergelijkbare kans hebben om langst te leven, anders kan de fiscus het als een verdoken schenking zien. Omdat het een overeenkomst is, kan geen van beiden het eenzijdig intrekken. Jullie kunnen de langstlevende het vruchtgebruik, de blote eigendom of de volle eigendom toekennen, en het beding optioneel maken. Het deel dat aanwast, telt niet mee voor de reserve van de kinderen, anders dan een legaat of schenking. De keerzijde volgens notaris.be: op het deel dat aanwast zijn dezelfde registratierechten verschuldigd als bij de aankoop. Spreek ook af wie het saldo van de hypothecaire lening draagt als dat bij het overlijden niet volledig door een verzekering gedekt is.

Testament

Met een testament kun je je partner je deel van de woning nalaten. Erven via testament is volgens notaris.be meestal goedkoper dan een aanwasbeding, maar een testament kan altijd eenzijdig gewijzigd worden, zelfs zonder dat de andere partner het weet. Daarom combineren notarissen vaak beide: de langstlevende kiest dan bij het overlijden wat het beste uitkomt. Feitelijk samenwonenden die elkaar geen eigendom willen nalaten, kunnen bij de notaris ook een levenslange huurovereenkomst sluiten: de langstlevende blijft dan in de woning wonen en betaalt huur aan de erfgenamen. Notaris.be zet de opties op een rij op beschermende maatregelen bij de aankoop van een woning.

Erfbelasting op het deel van de partner

Welke erfbelasting de langstlevende betaalt, hangt af van het gewest waar de overledene de laatste vijf jaar het langst fiscaal woonde, niet van waar de woning staat.

• Vlaanderen: gehuwden, wettelijk samenwonenden en feitelijk samenwonenden met minstens één jaar ononderbroken gemeenschappelijke huishouding betalen hetzelfde partnertarief. Op het deel in de gezinswoning is de partner volledig vrijgesteld als het de hoofdverblijfplaats was waar jullie samen woonden. Feitelijk samenwonenden moeten daarvoor minstens drie jaar samengewoond hebben.
• Brussel: de echtgenoot en de wettelijk samenwonende zijn vrijgesteld op hun deel in de gezinswoning. Feitelijk samenwonenden krijgen het gunstige partnertarief niet.
• Wallonië: de echtgenoot en de wettelijk samenwonende zijn vrijgesteld op hun deel in de woning die minstens vijf jaar de hoofdverblijfplaats van de overledene was. Feitelijk samenwonenden worden belast als derden, zonder die vrijstelling.

Voorbeeld voor een overlijden in 2026 in Vlaanderen. Lotte en Jonas wonen feitelijk samen, hebben geen kinderen en kochten samen een woning van €300.000, elk voor de helft. Jonas laat zijn helft via testament na aan Lotte. We gaan uit van een netto-aandeel van €150.000 en geen andere goederen.

Situatie	Berekening	Erfbelasting
Minstens 3 jaar samengewoond in die woning	vrijstelling gezinswoning	€0
2 jaar samengewoond (wel 1 jaar gemeenschappelijke huishouding)	3% op €50.000 = €1.500, plus 9% op €100.000 = €9.000	€10.500

Vlaanderen heeft een hervorming van de erfbelasting aangekondigd, maar daar is nog niets over beslist. De huidige tarieven blijven van toepassing.

Registratierechten bij de aankoop

De registratierechten hangen af van het gewest waar de woning ligt en van de datum van de notariële akte. Voor akten in 2026:

Gewest	Enige eigen woning	Andere aankopen
Vlaanderen	2% op de volledige prijs	12%
Wallonië	3% op de volledige waarde	12,5%
Brussel	12,5% met abattement: eerste €200.000 vrijgesteld, als de heffingsbasis niet hoger is dan €600.000	12,5%

In Vlaanderen beoordeelt de Vlaamse Belastingdienst de voorwaarden voor het 2%-tarief per koper. Elke koper mag op de aktedatum geen andere woning of bouwgrond volledig in volle eigendom hebben, in België of in het buitenland, en moet zich binnen drie jaar op het adres inschrijven. Voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026 moet die inschrijving minstens één jaar ononderbroken blijven, en komen alleen aankopen in volle eigendom in aanmerking. Heeft een van jullie nog een woning, dan kan het verlaagde tarief toch als die koper zich ertoe verbindt die woning binnen twee jaar na de akte te vervreemden en er een oorzakelijk verband is met de nieuwe aankoop. Moeten jullie eerst verkopen, vergelijk dan lokale makelaars om die termijn haalbaar te houden.

Voorbeeld: jullie kopen samen een woning van €250.000, elk voor de helft.

• Vlaanderen, jullie voldoen allebei aan de voorwaarden: 2% van €250.000 = €5.000.
• Vlaanderen, een van jullie heeft nog een andere woning en verkoopt die niet: €125.000 x 12% = €15.000, plus €125.000 x 2% = €2.500, samen €17.500.
• Wallonië, enige eigen woning: 3% van €250.000 = €7.500.
• Brussel, met abattement: (€250.000 min €200.000) x 12,5% = €6.250.

Hoe het in Wallonië en Brussel uitvalt als maar een van jullie aan de voorwaarden voldoet, laat je best door je notaris nakijken. Meer over de regels per gewest lees je in registratierechten in Vlaanderen, registratierechten in Wallonië en registratierechten in Brussel.

Personenbelasting

Feitelijk samenwonenden worden in de personenbelasting elk als alleenstaande belast en dienen elk een eigen aangifte in. Of gehuwden en wettelijk samenwonenden samen belast worden, hangt af van hun situatie en van wanneer ze getrouwd zijn of de verklaring hebben afgelegd. FOD Financiën legt de regels uit op fin.belgium.be.

En als jullie uit elkaar gaan?

Neemt een van jullie het deel van de ander over, dan betaal je verdeelrecht. In Vlaanderen is dat 2,5%. Het verlaagde tarief van 1% geldt daar alleen voor gehuwden bij een echtscheiding en voor wettelijk samenwonenden die hun samenwoning beëindigen, als die minstens een jaar duurde en de verdeling binnen drie jaar gebeurt. Feitelijk samenwonenden betalen in Vlaanderen 2,5%. In Brussel en Wallonië is het verdeelrecht 1%, ook voor feitelijk samenwonenden. Wordt een van jullie enige eigenaar, dan berekent men het verdeelrecht op de waarde van de hele woning. Voor een woning van €300.000 in Vlaanderen is dat €7.500 aan 2,5% of €3.000 aan 1%. Het 2%-tarief van de aankoop kan in Vlaanderen behouden blijven als de partner die het andere deel overneemt, er als enige ingeschreven blijft. Zie ook huis verkopen bij scheiding.

Tot slot

Wie samen koopt, legt de belangrijkste keuzes vast bij de notaris: de verhouding van de aandelen, eventuele beschermende clausules en de registratierechten. Bespreek die punten vóór je het compromis tekent, dan weet je van bij de start wat er gebeurt als het leven anders loopt dan gepland.