Kosten verkoop huis: wat betaalt u als verkoper in België?

De kosten bij de verkoop van een huis worden door veel eigenaars onderschat. Toch is het belangrijk om vooraf een goed beeld te hebben van wat u als verkoper zelf moet betalen, zodat u de netto-opbrengst van uw woning realistisch kunt inschatten. Hieronder vindt u een helder overzicht van alle gangbare kosten in België, actueel voor 2026.

Makelaarskosten: de grootste kostenpost

Kiest u voor een erkende BIV-makelaar, dan betaalt u doorgaans een commissie op de verkoopprijs. In België bedraagt die commissie gemiddeld 2,5% tot 3,5% inclusief btw, afhankelijk van de regio, het type woning en de makelaar zelf. Op een woning van 350.000 euro loopt dat op tot 8.750 tot 12.250 euro.

Die commissie dekt doorgaans het volledige verkooptraject: professionele fotografie, opmaak van de verkoopadvertentie, bezichtigingen, onderhandelingen en begeleiding tot aan de notariële akte. Sommige makelaars werken met een vast tarief in plaats van een percentage. Vergelijk dus altijd meerdere offertes vooraleer u beslist.

Via ImmoMakelaarVergelijker vraagt u gratis en vrijblijvend offertes aan bij maximaal 3 erkende lokale makelaars. Zo ziet u snel wie de beste prijs-kwaliteitverhouding biedt voor uw situatie.

Notariskosten voor de verkoper

Veel verkopers denken dat de notariskosten volledig voor de koper zijn. Dat klopt grotendeels, maar ook als verkoper betaalt u bepaalde notariskosten. Concreet gaat het om:

• Ereloon voor de doorhaling van de hypotheek: hebt u nog een lopend hypothecair krediet op de woning, dan moet dat krediet bij de verkoop uitgewist worden. De notaris rekent daarvoor een ereloon aan, dat varieert naargelang het uitstaande bedrag. Reken ruwweg op 500 tot 1.200 euro.
• Aktekosten voor de hypothecaire doorhaling: bovenop het ereloon komen administratieve kosten en belastingen. Het totaal voor een doorhaling ligt gemiddeld tussen 800 en 2.000 euro.
• Administratieve kosten: voor het opvragen van documenten, attesten en uittreksels rekent de notaris soms een kleine vergoeding aan.

Heeft u geen hypotheek meer op de woning, dan zijn uw notariskosten als verkoper minimaal.

Verplichte attesten en keuringskosten

In België bent u als verkoper wettelijk verplicht een aantal attesten voor te leggen bij de verkoop. Die kosten zijn volledig voor uw rekening:

• EPC (Energieprestatiecertificaat): verplicht voor elke woning. De kostprijs bedraagt gemiddeld 150 tot 300 euro, afhankelijk van de grootte van de woning en de erkende energiedeskundige. Het EPC is 10 jaar geldig.
• Elektrische keuring: bij de verkoop van een woning met een elektrische installatie ouder dan 25 jaar is een elektrische keuring verplicht. Een keuring kost gemiddeld 150 tot 250 euro. Wordt de installatie afgekeurd, dan informeert u de koper hiervan, maar u bent niet verplicht om de installatie zelf te laten conformeren voor de verkoop.
• Bodemattest (OVAM in Vlaanderen): verplicht in Vlaanderen. De aanvraag kost 55 euro (tarief 2026).
• Stedenbouwkundig uittreksel: in Vlaanderen kost dit circa 30 tot 60 euro, afhankelijk van de gemeente.
• Postinterventiedossier (PID): verplicht voor woningen waarvoor na 1 mei 2001 werken werden uitgevoerd. Uw aannemer of architect maakt dit dossier op. Indien het er niet is, moet u het laten reconstrueren, wat meer kost.
• Keuring stookolietank: indien van toepassing, kost dit 100 tot 200 euro.

In totaal loopt de attesten-en-keuringsrekening voor een gemiddelde woning al snel op tot 400 tot 800 euro, soms meer.

Meerwaardebelasting: wanneer betaalt u belasting op de winst?

In de meeste gevallen betaalt u als particuliere verkoper géén belasting op de meerwaarde die u realiseert bij de verkoop van uw gezinswoning. Er gelden echter uitzonderingen:

• Verkoop binnen 5 jaar na aankoop: verkoopt u een gebouwd onroerend goed binnen de 5 jaar na aankoop (niet zijnde uw eigen woning), dan betaalt u 16,5% belasting op de gerealiseerde meerwaarde.
• Verkoop van grond binnen 8 jaar: op meerwaarden bij de verkoop van grond binnen 8 jaar na aankoop betaalt u eveneens 16,5%.
• Speculatieve verkoop: verkoopt u een woning binnen 5 jaar na aankoop en heeft u ze nooit zelf bewoond, dan kan de fiscus de meerwaarde als beroepsinkomen belasten.

Verkoopt u uw eigen gezinswoning na meer dan 5 jaar bezit, dan bent u in de meeste gevallen vrijgesteld. Raadpleeg altijd uw notaris of fiscalist voor uw persoonlijke situatie.

Overige kosten om rekening mee te houden

Naast de grote kostenposten zijn er nog een aantal bijkomende uitgaven die verkopers soms over het hoofd zien:

• Stylingkosten en kleine opfrissingswerken: een woning verkoopt beter als ze er verzorgd uitziet. Schilderwerk, tuinonderhoud of kleine herstellingen kunnen de verkoopprijs ten goede komen, maar kosten uiteraard geld.
• Home staging: professionele home staging kost gemiddeld 500 tot 2.000 euro, maar kan de verkoopprijs of de verkoopsnelheid positief beïnvloeden.
• Verhuis- en leegstandskosten: als u de woning al verlaten heeft voor de verkoop, betaalt u mogelijk een tijdje twee woonlasten of opslagkosten voor uw meubels.

Wilt u weten hoe uw woning realistische geprijsd kan worden en welke kosten u kunt verwachten? Vraag dan een gratis schatting aan via IMV.

Uw netto-opbrengst berekenen: een realistisch voorbeeld

Stel: u verkoopt uw woning voor 375.000 euro in Vlaanderen, met een resterende hypotheek van 80.000 euro.

Kostenpost	Geschat bedrag
Makelaarscommissie (3% incl. btw)	11.250 euro
Doorhaling hypotheek (notaris)	1.200 euro
EPC-attest	220 euro
Elektrische keuring	180 euro
Bodemattest en stedenbouwkundig uittreksel	100 euro
Terugbetaling resterende hypotheek	80.000 euro
Totale kosten en aflossingen	92.950 euro
Netto-opbrengst	282.050 euro

Dit is een vereenvoudigd voorbeeld. Uw persoonlijke situatie kan afwijken. Een ervaren makelaar helpt u de precieze kosten in kaart te brengen. Vergelijk vandaag nog makelaars via ImmoMakelaarVergelijker en weet wat u kunt verwachten.

Veelgestelde vragen over de kosten bij de verkoop van een huis

FAQ