Woning verkopen in overstromingsgevoelig gebied: wat moet u melden?

Wie een woning verkoopt in overstromingsgevoelig gebied, zet in Vlaanderen beter een extra stap voor de eerste bezichtiging. De overheid koppelt aan elk perceel en elk gebouw een waterscore, en die score hoort in uw zoekertje en later in de akte. Kandidaat-kopers zien ze dus hoe dan ook. Hoe u ermee omgaat, bepaalt of het gesprek gaat over uw vraagprijs of alleen nog over het risico. Wat u precies moet melden, en wanneer, staat hieronder op een rij.

Wat betekent overstromingsgevoelig in Vlaanderen?

Vlaanderen brengt via de watertoets in kaart hoe waarschijnlijk het is dat water op een bepaalde plek komt te staan. Daaruit volgen twee scores: een P-score voor het perceel en een G-score voor het gebouw. Beide lopen van A tot D, waarbij A de gunstigste situatie is en D wijst op een herhaald en reëel risico. Dat onderscheid tussen perceel en gebouw is geen detail. Het komt regelmatig voor dat een deel van de tuin bij hevige regen blank staat terwijl de woning zelf hoger ligt en droog blijft. Uw perceel kan dan een minder gunstige score hebben dan het gebouw.

Belangrijk: de scores volgen uit modellen en uit de historiek van het gebied, niet uit de staat van uw woning. U kunt ze niet laten aanpassen door werken uit te voeren. Wat u wel beïnvloedt, is de werkelijke kans op schade en het bewijs dat u daarvoor iets hebt gedaan. De officiële kaarten en uitleg vindt u bij het Departement Omgeving en op waterinfo.be. Raadpleeg die bron voor de situatie van uw adres, want kaarten worden periodiek herzien.

Welke informatie moet u als verkoper geven?

In Vlaanderen geldt een informatieplicht. De waterscores horen thuis in elke publicatie van uw woning, dus ook in de zoekertjes op de vastgoedportalen en op een affiche aan het raam. Daarna komen ze terug in de onderhandse verkoopovereenkomst en in de notariële akte. In de praktijk vullen uw makelaar en uw notaris dit in, maar de gegevens moeten wel tijdig beschikbaar zijn. Vraag er dus naar zodra u beslist te verkopen, niet pas bij het tekenen.

De waterscore komt bovenop de andere documenten die u sowieso nodig hebt bij een verkoop, zoals het EPC, het bodemattest en het asbestattest. Een overzicht daarvan staat in ons artikel over de kosten van de attesten bij de verkoop van een huis. Verkoopt u in Wallonië of Brussel, dan gelden andere kaarten en andere vermeldingen. Vraag in dat geval bij uw notaris na wat daar precies verplicht is.

Waar vindt u uw P-score en G-score?

De snelste weg is de Woningpas, waar u met uw adres inlogt en de gegevens van uw woning samen ziet. Ook Geopunt toont de kaartlagen rond waterveiligheid, zodat u meteen ziet hoe uw straat en uw buurt scoren. Wie het volledige plaatje wil, vraagt de vastgoedinlichtingen bij de gemeente op. Die bundel bevat naast de waterinformatie ook stedenbouwkundige gegevens, en uw notaris of makelaar vraagt ze in de meeste gevallen zelf aan.

Zoek dit op voordat u een prijs vastlegt, niet erna. Een verkoper die pas bij het compromis verneemt dat zijn perceel een D-score heeft, moet in volle onderhandeling van standpunt veranderen. Dat kost geld. Breng meteen ook uw eigen historiek in kaart: hebt u ooit water in de kelder of de garage gehad, hoe vaak, en wat hebt u eraan gedaan? Facturen, foto's en verslagen van uw verzekeraar wegen zwaarder dan geruststellende woorden. Stop ze samen met de attesten in één dossier voor kandidaat-kopers.

Wat doet zo'n score met uw verkoopprijs?

Er bestaat geen vast percentage dat u van uw prijs aftrekt. Het effect verschilt sterk per situatie. Een B-score op een perceel waar het gebouw hoog en droog ligt, weegt voor de meeste kopers licht. Een D-score in een straat met een bekende overstromingsgeschiedenis weegt zwaar, zeker na recente schade. Kopers trekken in beide gevallen twee dingen na: krijgen zij de woning verzekerd, en hoe kijkt hun bank ernaar?

Voor de verzekering geldt dat de dekking tegen natuurrampen in België in de gewone brandverzekering voor eenvoudige risico's zit. Er zijn wel beperkingen mogelijk voor gebouwen die zijn opgetrokken nadat een zone als risicozone werd aangeduid. Vraag uw polis en schadeverleden op bij uw verzekeraar, zodat u die vraag concreet kunt beantwoorden.

Hoeveel de score in uw geval weegt, leest u af aan wat vergelijkbare panden in uw straat en gemeente hebben opgebracht. Dat is het werk van een makelaar die de buurt kent. Een gratis schatting van uw woning geeft u een eerste richtprijs, en via het vergelijken van makelaars hoort u meteen van meerdere kantoren hoe zij dit pand in de markt zouden zetten.

Zo bereidt u de verkoop voor

Met een goed voorbereid dossier verschuift het gesprek van onzekerheid naar feiten. Werk deze punten af voordat de eerste bezichtiging plaatsvindt:

• Zoek de P-score en de G-score op en noteer de datum van uw raadpleging.
• Zet uw schadehistoriek eerlijk op papier, ook als die leeg is. Geen schade in twintig jaar is een verkoopargument.
• Verzamel bewijs van beschermende ingrepen: een terugslagklep, een waterdichte kelderafwerking, een pompinstallatie, verhoogde dorpels of een tuinaanleg die regenwater laat insijpelen.
• Vraag uw verzekeraar om de gegevens van uw polis en van eventuele dossiers.
• Maak foto's na een zware regenperiode waarop te zien is dat de woning droog bleef.
• Laat de prijs onderbouwen met verkopen van vergelijkbare woningen in dezelfde situatie.

Kies daarna een makelaar die in uw gemeente actief is en deze vraag al vaker heeft beantwoord. Het verschil blijkt tijdens de bezichtiging: een kantoor dat de buurt kent, legt de score uit met cijfers uit de straat, terwijl een kantoor van ver vaak niet verder raakt dan doorverwijzen naar de notaris. Ook de energieprestatie vraagt die aanpak, zoals u leest in ons artikel over de impact van een slechte EPC-score op de verkoopprijs.

Uw volgende stap

Een overstromingsgevoelige ligging verandert u niet, maar u kunt er wel iets aan doen. Zoek de scores op, leg uw dossier aan en laat uw prijs onderbouwen met verkopen in uw buurt. Zo gaat het gesprek met kopers over feiten in plaats van vermoedens. Wilt u weten wat uw woning vandaag waard is, vraag dan een gratis schatting aan. Wilt u zien welk kantoor dit type verkoop in uw gemeente het best aanpakt, vergelijk dan vrijblijvend makelaars en bespreek uw situatie met maximaal drie kantoren.