Woning verkopen met veranda: vergunning, EPC en verkoopprijs

Woning verkopen met veranda: vergunning, EPC en verkoopprijs

Wie een woning verkopen met veranda wil, heeft vaak een extra troef in handen: meer licht, meer leefruimte en een plek die kopers meteen aanspreekt. Toch stelt een veranda ook vragen. Is ze vergund? Telt ze mee in het EPC? En hoeveel weegt ze echt door in de prijs? In dit artikel leest u waar u als verkoper op let, zodat de veranda een pluspunt blijft en geen discussiepunt bij de notaris.

Is uw veranda vergund? Begin hier

De eerste vraag die een koper, zijn bank en de notaris stellen, is of de veranda er legaal staat. Een veranda is een aanbouw en valt dus onder de regels van ruimtelijke ordening. Afhankelijk van de afmetingen, de plaats tegen de woning en de regels van uw gewest en gemeente was er een omgevingsvergunning nodig, volstond een melding, of was de aanbouw vrijgesteld van vergunning.

Die voorwaarden verschillen per gewest en zijn in de loop der jaren aangepast. Geef daarom geen cijfers uit het hoofd door aan een koper, maar controleer het zwart op wit. In Vlaanderen kunt u in het Omgevingsloket nagaan welke vergunningen er voor uw adres zijn afgeleverd. In Brussel en Wallonië vraagt u dat op bij de dienst stedenbouw van uw gemeente.

Bij een verkoop vraagt de notaris de stedenbouwkundige inlichtingen op. Komt daar uit dat de veranda nooit vergund werd terwijl dat wel moest, dan moet dat in de verkoopovereenkomst vermeld worden. Dat schrikt kopers af en kan de prijs drukken. Staat de veranda er al heel lang, dan kan ze in sommige gevallen als vergund geacht worden beschouwd. Of dat voor uw situatie geldt, beslist de gemeente, niet de verkoper.

Twijfelt u over een verbouwing zonder vergunning? Lees dan ook ons artikel over een huis verkopen zonder stedenbouwkundige vergunning voor een verbouwing. Daar staan de mogelijke routes, van regularisatie tot verkopen in de huidige staat.

Wat betekent de veranda voor uw EPC?

Bij de verkoop van een woning is een geldig energieprestatiecertificaat verplicht. De energiedeskundige bepaalt welke ruimtes tot het beschermd volume behoren, dus het deel van de woning dat verwarmd wordt of in open verbinding staat met verwarmde ruimtes.

Een veranda die volledig open staat naar de leefruimte of een eigen verwarming heeft, rekent de deskundige meestal mee. Dan spelen het glas, het dak en de isolatie van de veranda een rol in de score. Oud enkel glas of een slecht geïsoleerd polycarbonaat dak kan het label dan merkbaar naar beneden halen.

Is de veranda afgesloten met een deur en wordt ze niet verwarmd, dan valt ze vaak buiten het beschermd volume. De scheidingsmuur of deur tussen woning en veranda telt dan als buitenwand. Vraag bij twijfel aan de energiedeskundige hoe hij de veranda heeft opgenomen, zodat u een koper correct kunt antwoorden. Het EPC weegt voor veel kopers mee in hun berekening, onder meer omdat in Vlaanderen een renovatieplicht geldt na aankoop van een woning met een slecht label.

Hoeveel extra waarde levert een veranda op?

Een veranda verhoogt de waarde van een woning niet automatisch met wat ze ooit heeft gekost. Kopers betalen voor bruikbare, comfortabele ruimte, niet voor de factuur van de bouwer. Een recente, goed geïsoleerde veranda die het hele jaar als leefruimte dient, telt veel zwaarder dan een koude glazen uitbouw die enkel in de zomer bruikbaar is.

Wat de waarde vooral bepaalt:

• Bruikbaarheid in de winter: isolerend glas, een geïsoleerd dak en verwarming maken er een echte kamer van.
• Staat van het materiaal: lekkende goten, aangetaste profielen of vergeelde dakplaten kosten de koper geld en dat trekt hij van zijn bod af.
• Integratie met de woning: een veranda die logisch aansluit op keuken of living voelt groter aan dan een losse aanbouw.
• Oriëntatie: een veranda op het zuiden kan in de zomer te warm worden zonder zonwering. Kopers die dat zien, rekenen zonwering mee.
• Vergunningstoestand: een vergunde veranda telt volwaardig mee, een onvergunde wordt door kopers en banken vaak met een korting gewaardeerd.

Wilt u weten wat uw woning met veranda vandaag waard is? Vraag een gratis schatting aan. Een makelaar die de lokale markt kent, kan inschatten hoe kopers in uw buurt zo'n ruimte waarderen.

Kadastraal inkomen en verzekering niet vergeten

Een veranda die de woning groter maakt, kan invloed hebben op het kadastraal inkomen. Eigenaars moeten zulke wijzigingen melden bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie van de FOD Financiën. Is dat nooit gebeurd, dan kan dat bij een verkoop alsnog ter sprake komen. Meer uitleg over hoe dat inkomen tot stand komt, vindt u in ons artikel over het kadastraal inkomen berekenen.

Ook uw brandverzekering moet de veranda dekken. Dat is voor u als verkoper belangrijk tot de dag van de akte, want tot dan draagt u het risico. Controleer of de veranda in uw polis is opgenomen en of het verzekerde bedrag nog klopt.

De veranda goed in beeld brengen

Een veranda is vaak de ruimte waar kopers zich het snelst een beeld van vormen. Maak daar gebruik van, maar overdrijf niet. Enkele tips:

• Laat de ramen en het dak reinigen voor de foto's. Groene aanslag op een glazen dak valt meteen op.
• Richt de veranda in met een duidelijke functie: een eethoek, een leeshoek of een speelruimte.
• Fotografeer bij daglicht en toon ook de aansluiting met de rest van de woning.
• Leg de vergunning, de factuur en eventuele garantiebewijzen klaar. Een koper die vraagt wanneer de veranda gebouwd werd, krijgt dan meteen een precies antwoord.
• Vermeld in de advertentie correct of de veranda verwarmd is en tot de leefruimte behoort. Een te mooie omschrijving die bij het bezoek niet klopt, kost vertrouwen.

Een ervaren makelaar weet hoe hij zo'n ruimte voorstelt zonder beloftes te maken die niet kloppen. Via ImmoMakelaarVergelijker.be kunt u tot 3 makelaars in uw regio vergelijken, gratis en vrijblijvend.

Veelgestelde vragen

Moet ik een vergunning tonen voor mijn veranda bij de verkoop?

U moet geen vergunning overhandigen, maar de notaris vraagt de stedenbouwkundige inlichtingen op. Daaruit blijkt of de veranda vergund is. Een vergunningsplichtige veranda zonder vergunning moet in de verkoopovereenkomst vermeld worden.

Telt een veranda mee in de bewoonbare oppervlakte?

Dat hangt ervan af of de veranda verwarmd is en als leefruimte gebruikt wordt. Een geïsoleerde, verwarmde veranda telt doorgaans mee. Een koude glazen uitbouw wordt vaak apart vermeld. Wees in de advertentie duidelijk over welke oppervlakte u bedoelt.

Verlaagt een oude veranda mijn EPC-score?

Dat kan, als de energiedeskundige de veranda tot het beschermd volume rekent. Enkel glas en een slecht geïsoleerd dak wegen dan door in de berekening. Valt de veranda buiten het beschermd volume, dan is de impact kleiner.

Is het zinvol om een veranda te renoveren voor de verkoop?

Kleine herstellingen zoals lekkende goten of vuile dakplaten lonen meestal. Een volledige renovatie verdient u zelden terug in de verkoopprijs. Laat een makelaar inschatten wat kopers in uw buurt verwachten voor u grote kosten maakt.

Conclusie

Een veranda kan uw woning aantrekkelijker maken, op voorwaarde dat de papieren in orde zijn en de staat klopt met wat u belooft. Controleer de vergunning, vraag na hoe de veranda in het EPC is opgenomen en zorg dat uw verzekering en kadastraal inkomen overeenstemmen met de werkelijkheid. Zo vermijdt u discussies bij het compromis. Wilt u weten hoe u uw woning met veranda het best op de markt brengt? Vergelijk makelaars in uw buurt en kies de partner die uw regio en uw type woning kent.