WOZ-waarde in België? Die bestaat niet, zo zit het wel

Zoekt u hoe de WOZ-waarde van uw huis in België bepaald wordt? Dan is het korte antwoord: in België bestaat er geen WOZ-waarde. De WOZ-waarde komt uit Nederland. Belgische eigenaars krijgen geen jaarlijkse officiële waardering van hun woning. De Belgische fiscus werkt met twee andere begrippen: het kadastraal inkomen en de venale waarde. Daarnaast is er de marktwaarde, die bepaalt wat een koper echt betaalt.

Hieronder leest u wat elk begrip betekent, wie het vastlegt en waarvoor het dient. We sluiten af met wat dit betekent als u uw woning wilt verkopen.

Wat is de WOZ-waarde in Nederland?

WOZ staat voor de Nederlandse Wet waardering onroerende zaken. Nederlandse gemeenten schatten elk jaar de waarde van elke woning. Die waarde dient als basis voor lokale belastingen en voor een aantal andere heffingen. Het is dus een geschatte marktwaarde, die elk jaar opnieuw wordt vastgesteld.

In België bestaat zo'n systeem niet. Wie in Belgische documenten naar een WOZ-waarde zoekt, vindt die niet. Ziet u toch een Belgische website die een WOZ-waarde voor uw huis noemt, dan klopt die informatie niet.

Het kadastraal inkomen: geen waarde, maar een fictief inkomen

Het Belgische begrip dat het dichtst bij een fiscale basis voor vastgoed komt, is het kadastraal inkomen (KI). Maar het KI is geen waarde van uw woning. Het is een fictief jaarlijks netto huurinkomen dat uw eigendom zou opbrengen.

• Wie legt het vast? De Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie van de FOD Financiën.
• Waarop is het gebaseerd? Op de huurwaarde op de referentiedatum van 1 januari 1975. Er is sindsdien geen algemene herschatting geweest. Het KI wordt wel elk jaar geïndexeerd.
• Wanneer verandert het? Vooral na werken die de woning wezenlijk wijzigen, zoals een uitbreiding of een grondige renovatie.
• Waarvoor dient het? Voor de onroerende voorheffing, voor de belasting op huurinkomsten van particuliere verhuur en als voorwaarde voor sommige fiscale voordelen.

Omdat het KI op een oude referentiedatum steunt, zegt het weinig over wat uw woning vandaag waard is. Twee huizen met een vergelijkbaar KI kunnen vandaag sterk verschillen in prijs. Hoe het KI precies berekend wordt, leest u in hoe wordt het kadastraal inkomen berekend.

U vindt uw kadastraal inkomen op het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing en in MyMinfin.

De venale waarde: de waarde waarmee de fiscus rekent

Zodra er belasting op de waarde van vastgoed betaald wordt, gebruikt de fiscus de venale waarde. Dat is de prijs die een woning zou opbrengen bij een normale verkoop, onder normale omstandigheden en na goede publiciteit.

Die waarde komt terug bij:

• Registratierechten: die worden berekend op de koopprijs, of op de venale waarde als die hoger ligt.
• Erfbelasting: de woning wordt in de aangifte van nalatenschap opgenomen aan haar venale waarde op de dag van het overlijden.
• Schenkbelasting: ook bij een schenking van vastgoed telt de venale waarde.

Een belangrijk verschil met de WOZ-waarde: niemand stuurt u elk jaar een brief met de venale waarde van uw huis. Die waarde wordt op het moment zelf bepaald, door de koopprijs, een schatting of de aangifte. Vindt de administratie een aangegeven waarde te laag, dan kan ze een controleschatting vragen. Het verschil tussen de prijs en de fiscale waarde leggen we uit in verkoopprijs versus venale waarde.

Marktwaarde en vraagprijs

De marktwaarde is wat kopers vandaag bereid zijn te betalen. Die hangt af van ligging, staat, oppervlakte, EPC-label en vooral van recente verkopen van vergelijkbare woningen in uw buurt. Een makelaar of notaris kan die waarde inschatten, en een erkende schatter kan er een formeel verslag van maken. Welke optie bij uw situatie past, leest u in schatting door notaris of makelaar.

De begrippen naast elkaar

Begrip	Wie legt het vast?	Waarvoor?	Hoe vaak?
WOZ-waarde (Nederland)	Nederlandse gemeente	Lokale belastingen in Nederland	Elk jaar
Kadastraal inkomen (België)	FOD Financiën	Onroerende voorheffing, belasting op huurinkomsten	Eenmalig, daarna geïndexeerd
Venale waarde (België)	Prijs, schatting of aangifte, met controle door de fiscus	Registratierechten, erf- en schenkbelasting	Op het moment van de transactie
Marktwaarde	De markt, ingeschat door makelaar, notaris of schatter	Vraagprijs en onderhandeling	Verandert voortdurend

Wat dit betekent als u uw woning verkoopt

Als verkoper hebt u met alle drie de Belgische begrippen te maken:

• Het kadastraal inkomen staat in uw verkoopdossier. Kopers gebruiken het om de jaarlijkse onroerende voorheffing in te schatten. Een laag KI betekent niet dat uw woning weinig waard is.
• De venale waarde telt voor de koper, die registratierechten betaalt op de koopprijs of op die waarde als die hoger ligt. Een verkoop ver onder de marktprijs kan dus vragen oproepen bij de fiscus.
• De marktwaarde bepaalt uw vraagprijs. Vraagt u te veel, dan blijft uw woning te lang te koop. Vraagt u te weinig, dan laat u geld liggen.

Verkoopt u een geërfde woning kort na een overlijden? Dan ligt de verkoopprijs naast de waarde die in de aangifte van nalatenschap staat. Een groot verschil kan leiden tot vragen of een aanpassing. Stem de aangegeven waarde daarom af op een realistische schatting. Meer daarover leest u in een woning erven in België.

Weten wat uw woning echt waard is

Het kadastraal inkomen helpt u niet om uw vraagprijs te bepalen, en een WOZ-waarde krijgt u in België niet. Voor de marktwaarde hebt u iemand nodig die de lokale markt kent. Start met een gratis schatting van uw woning. Wilt u verkopen, vergelijk dan makelaars in uw buurt. U krijgt maximaal drie geverifieerde kantoren die uw regio kennen.

Wilt u eerst weten wat de fiscus van uw woning weet? Kijk dan in MyMinfin of op uw laatste aanslagbiljet van de onroerende voorheffing.

Klaar voor de volgende stap? Vergelijk makelaars en verkoop met een realistische prijs.